Kompetenzen

 

AVIVA  Healt Care Management

Beim Betrieb von Klinik und Pflegeheimimmobilien ergeben sich ständig neue Fragen:
Entspricht die Immobilie noch den Marktanforderungen? Ist das Objekt richtig genutzt? Stimmt die Zusammensetzung der Belegungsstruktur? Werden alle Potenztiale zur Ertragssteigerung und Aufwandsreduzierung genutzt? „Wir kennen Lösungen“. 
AVIVA ist eine Immobilien Beratungsgesellschaft, die sich ausschließlich auf den Zielmarkt des Sozial- und Gesundheitswesens konzentriert. Bei der Beratung und Vertretung der Mandanteninteressen werden effiziente und von unternehmerischem Denken und Handeln geprägte Dienstleistungen mit fachlicher Expertise, Seriosität und Kontinuität erbracht. Der Schwerpunkt der Tätigkeitsausrichtung liegt im Verkauf oder Suche von notleidenden Gesundheits- und Sozialunternehmen. Bei diesen in der Regel komplexen Aufgaben- und Problemstellungen stellt AVIVA durch die fachübergreifende Bündelung von Netzwerken und Spezialwissen stringente und pragmatische Lösungen sicher. Bestmögliche Spezialisierungsgrade, verbunden mit einem Höchstmaß an Erfahrung, Marktnähe, Aktualität ermöglichen eine kompetente, zügige und vor allem ergebnisorientierte Immobilienberatung. Der teamorientierte interdisziplinäre Beratungsansatz ist ein wesentlicher Bestandteil der konzeptionellen Ausrichtung unserer Netzwerkpartner. 

Zur Sicherstellung der Ergebniswirksamkeit und dem übergeordneten Leitgedanken einer Problemlösung aus einer Hand sind entsprechende Kompetenzen der Netzwerkpartner (Immobilienwirtschaft, Sozial- und Gesundheitsökonomie, Betriebswirtschaft, Medizin, Insolvenzrecht, Arbeitsrecht) zwingende Eingangsvoraussetzung, um den vielfältigen Anforderungen und Fragestellungen gerecht zu werden. Ebenso unverzichtbar sind hinreichende praktische Erfahrungen aus dem operativen Geschäft und kontinuierliche Beobachtung für die Definition der rechtlichen Rahmenbedingungen. (Überleitungsverträge nach § 613 a)

 

Betreibervermittlung

Die Betreibergesellschaft als Garant für den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg. Der Erfolg einer Betreiberimmobilie steht und fällt mit der Qualität der Betreibergesellschaft: einer kompetenten Leitung, einem stringenten Controlling sowie ein den Bewohnern zugewandtem Management. Folgerichtig werden sich die Senioren im Haus wohl fühlen. Das positive Image der Einrichtung wird somit eine langfristige ausreichende Belegung garantieren. Bei der Auswahl eines Betreibers werden daher als erstes die Qualitäten und das Know-how der jeweiligen Gesellschaft an Hand bestehender Einrichtungen überprüft. Auch die Bonität der Gesellschaften ist von entscheidender Bedeutung, um eine spätere Bankenfinanzierung nicht zu gefährden. Ein weiteres Kriterium bei der Auswahl liegt in der regionalen Bezogenheit eines Pächters. Hier kann ein mittelständisches Unternehmen, das über eine ausgezeichnete Vernetzung und Logistik vor Ort verfügt, mitunter der besser geeignete Pächter sein als ein bundesweit agierendes Unternehmen. Die Solidität der Kostenkalkulationen möglicher Pächter wird anhand der vom Pächter zu erstellenden Wirtschaftsberechnungen der ersten Betriebsjahre überprüft und analysiert. Bei den Pachtvertragsverhandlungen muss die Ausgewogenheit der unterschiedlichen Interessenspositionen gewährleistet sein. Für den Pächter dürfen die Kosten der Pacht und die zu stellenden Sicherheitsleistungen nicht aus dem marktüblichen Korridor herausfallen. Auf der anderen Seite sollten eine angemessene Sicherheit und eine attraktive Rentabilität für die Investoren darstellbar sein. Hier die für alle Parteien angemessenen Schnittstellen zu definieren und in ein vertragliches Konzept einzubinden, bedarf langjähriger Erfahrung sowie einer kompetenten Verhandlungsführung.

 

Finanzierung von Senioren- und Pflegeimmobilien

Die Finanzierung von Sozialimmobilien ist in den letzten Jahren durch die Umstrukturierung des Bankensektors in Bezug auf die in Betracht kommenden Kapitalgeber starken Marktveränderungen unterworfen worden. Nach dramatischen Restriktionen in der Kreditvergabe der letzten Jahre vollzieht sich in der aktuellen geschäftspolitischen Positionierung der Banken erfreulicherweise eine Öffnung, bedingt durch die ökonomische Attraktivität (demografische Perspektive) des Marktsegments Gesundheitsfinanzierung. Die allerorts zu verzeichnende Internationalisierung des Kreditgeschäfts durch Syndizierung und Forderungsverbriefung eröffnet zudem interessante Möglichkeiten in gestalterischer Hinsicht und im Hinblick auf Aufwandsoptimierung. Die internationalen Refinanzierungsquellen auf den Kapitalmärkten ermöglichen bei entsprechenden Eigenkapitalausstattungen der Projekte einerseits Bankzinsmargensenkungen, die für den Endkunden hohe Zinssenkungseffekte erzeugen können (Bankmarge weit unter 1 % möglich) und zudem einen persönlichen Haftungsausschluss (in non-recourse- Konstellation ) im Kreditverhältnis. Derivate und Zinsmanagement flankieren die Struktur und das Risikomanagement der Finanzierungen. In diesem anspruchsvollen Rahmen sieht AVIVA ihr Finanz-engineering. Im Bereich der Finanzierung sozialer Einrichtungen und Betreiberimmobilien für private Investoren, in und ausländische institutionelle Kunden. Vor diesem Erfahrungshintergrund ist es einleuchtend, dass AVIVA Health Care Management als unabhängige Finanzierungsconsulter alle relevanten Bankpartner intensiv in ihrer Vertriebs- und Entscheidungsstruktur kennen, in ihrer professionellen Zusammenarbeit geschätzte Geschäftspartner für Banken sind und für ihre Mandanten mit Blick auf eine „best advice“ Dienstleistung eine zufrieden stellende Lösung erarbeiten. Ziel ist dabei immer auch eine begleitende, kontinuierliche Beratung und Geschäftsverbindung im beiderseitigen Nutzen. In dieser Bandbreite und Beratungstiefe bietet das AVIVA  Health Care Management für die Finanzierungsvermittlung und weitergehend für die optimierende Zinsmanagement-/ Portfolioberatung einen Standard, den Banken ausschließlich Großkunden vorbehalten. 

 

AVIVA  health Care Management  arbeitet mit den namhaften Investoren, Banken, international agierenden Realkreditadressen und den kirchlichen Spezialinstituten zusammen. 

 

Fachliches Branchen- und Marktentwicklung

Der Pflegeheimmarkt ist im Umbruch und steht vor grösseren Umwälzungen. Bestehende ältere Heimbetriebe sind baulich und organisatorisch für den mengenmässigen Mehrbedarf an Wohn- und Pflegeplätzen oder die zunehmenden Ansprüche der nächsten Generation nicht vorbereitet. Oder sie sind für den bevorstehenden Wandel des Alters- und Pflegeheimmarktes von einem Angebotsmarkt mit knappen Bettenplätzen in einen Nachfragemarkt, bei dem der Pflegebedürftige oder dessen Angehörige zwischen verschiedenen Wohn- und Pflegezentren auswählen werden, nicht mehr genügend gerüstet. Investitionen und organisatorische Änderungen stehen an. Allein in der Bundesrepublik Deutschland stehen in den nächsten 10 Jahren Investitionen von rund 50 bis 70 Milliarden Euro an. In den Jahren 2025 bis 2060 die Altersgruppe 65+ um 50 Prozent zunehmen. Die Altersgruppe 80+ wird sich in der gleichen Zeit verdoppeln. Überlagert wird dieses Wachstum von rasant zunehmenden Ansprüchen der nächsten Altersgeneration an Komfort und Angebot. Mit der Zunahme der Möglichkeiten und Marktteilnehmer wird eine permanente Beobachtung des Marktgeschehens und Anpassung an neue Nachfragen und Betriebsformen unerlässlich. Das kommunale Pflegeheim kann immer weniger als losgelöste Insellösung betrieben werden. In politischen Kreisen gewinnt zunehmend die Einsicht, dass es wohl die ureigenste Aufgabe des Gemeinwesens ist, für seine Bevölkerung in Qualität, Anzahl und Preis optimale Alters- und Pflegeplätze sicherzustellen, deren Pflegeheime aber nicht zwingend durch das Gemeinwesen betrieben oder finanziert werden müssen, wenn es variable Alternativen gibt.

 

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© (2004) AVIVA Health Care Management Dr. Jürgen Roggenkamp